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對二手房征個人所得稅的解讀

時間:2011-12-03 20:54來源:未知 作者:scmyjyhj點擊:

2006年8月1日,是國家稅務總局發布、實施對二手房所得征收20%個人所得稅(108號文)的第一天。它是國家對房地產市場進行調節的強製措施之一。如何正確的理解其精髓,也就成為執行此稅的關鍵所在。

    1、扣除費用的解讀:

   (1)合理費用界限更加明確

    按156號文件,個稅按“轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”的20%征收。

    轉讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

    按156號文件,“轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用”中對合理費用規定的有些不清。而此次發布的108號文中,對於“合理費用”與之前的文件相比有了更明確的界定,並從2006年8月1日起執行。

    合理費用包括實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。其中支付的住房裝修費用需要納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致。已購公有住房、經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房最高扣除限額為房屋原值的10%。如果實際發生的扣除費用大於房屋原值的15%(或10%)時,按房屋原值的15%(或10%)來扣,等於或小於時,按實際發生數來扣。

    但納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重複扣除裝修費用。

    若出售的是以按揭貸款方式購置的住房,其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

    此外,納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等,憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

   (2)合理費用扣除限額量性化
                      
    合理費用是指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。這四項費用中,隻有房屋裝修費用的扣除是有限額規定的。《通知》明確規定,已購公有住房、經濟適用房,最高扣除限額為房屋原值的15%;商品房及其他住房,最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重複扣除裝修費用。

     2、免稅住房仍存在

     108號文規定,對兩類二手房產交易仍給予免稅優惠。

   (1)出售自有住房並擬在現住房出售1年內按市場價重新購房的納稅人,其出售現住房所繳納的個人所得稅,先以納稅保證金形式繳納,再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關係,全部或部分退還納稅保證金;

   (2)對個人轉讓自用5年以上,並且是家庭惟一生活用房取得的所得,免征個人所得稅。

    如果加上征稅起征點前置,多數老公房和經濟適用房可享受免征優惠。如果以購房合同或發票作為憑證,大多數公房都在5年購房時間以上,並且是家庭惟一生活用房取得所得,因此,公房基本都處於免征行列。對於經濟適用房來說,5年以內出售無盈利,不用繳納個人所得稅。因此,新政對經濟適用房也無過多影響。

     3、“所得”界定明確

 對於“所得”的認定一直是個稅征收的難點之一。
108號文第一條就明確規定:對住房轉讓所得征收個人所得稅時,以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的,征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入,但必須保證各稅種計稅價格一致,並對商品房、自建住房、經濟適用房、已購公有住房以及城鎮拆遷安置住房五類房產的原值均有明確規定。

    不能正確計算房屋原值個稅按住房轉讓收入1%-3%征收

若納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由地稅部門根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素,在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。這主要是針對以往通過做低房價方式規避稅收的做法。

     4、首次明確“房地產原值”定義

    對於房地產原值,國家稅務總局首次明確了5種不同住房的標準。

    1.商品房:購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

    2.自建住房:實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

    3.經濟適用房:原購房人實際支付的房價款及相關稅費,以及按規定交納的土地出讓金。

    4.已購公有住房:原購公有住房標準麵積按當地經濟適用房價格計算的房價款,加上原購公有住房超標準麵積實際支付的房價款以及按規定向財政部門或原產權單位交納的所得收益及相關稅費。
 
    例如,北京市民劉某有一套麵積為100平米的公有住房,其中80平米的標準麵積,每平米為2000元,超過公有住房標準麵積的10平米,價格為平方米8000元,其向財政部門繳納的相關稅費為2萬元,那麽王某的住房原值為100×2000+20×8000+20000=380000元。

    已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房製度改革政策規定,按照成本價或標準價購買的公有住房。

經濟適用房價格按縣級含縣級以上地方人民政府規定的標準確定。

    5.城鎮拆遷安置住房:根據《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關於印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》(建住房[2003]234號)等有關規定,其原值的確定包括四種情形,分別為:

    (1)房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的,為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費;

    (2)房屋拆遷采取產權調換方式的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費;
 
    (3)房屋拆遷采取產權調換方式,被拆遷人除取得所調換房屋,又取得部分貨幣補償的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費,減去貨幣補償後的餘額;

    (4)房屋拆遷采取產權調換方式,被拆遷人取得所調換房屋,又支付部分貨幣的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款,加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

    例如: 王先生於2004年7月1日在北京購買了一套建築麵積為100平方米的二手商品房,共支付價款80萬元,王先生是貸款買房,他當年首付40萬元,其餘40萬元是以20年等額本息的商業貸款支付。當年利率為6.12%,從2004年7月1日到今年7月31日所付利息為48960元。另外,購置商品房時繳納印花稅400元,契稅24000元(假定契稅稅率為3%),產權證書費5元,2004年公證費200元,評估費600元。房產裝修費用為9萬元,且有裝修費用的稅務統一發票。假設2006年8月5日王先生決定將房屋以100萬元的總價賣掉,那麽王先生該繳納多少個人所得稅呢?
 
    計算如下 :王先生售房的費用扣除額計算:                  

    王先生裝修費用為9萬元,根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》規定,商品房轉讓前實際發生的裝修費用,最高扣除限額為房屋原值的10%的扣除費用為800000×10%=8萬元,王先生的裝修費用9萬元大於8萬元,故按8萬元裝修費用計算個人所得稅。交易過程中涉及的印花稅為1000000×0.05%=500;營業稅及其附加共計:100 0000×5.5%=50000

    個人所得稅應納稅所得額=轉讓收入-房屋原值-轉讓住房過程中繳納的稅金-有關合理費用。
    
    房屋原值=原房價+印花稅+契稅+產權證印花=800000+400+24000+5=804405元  轉讓住房過程中繳納的稅金=印花稅    +營業稅=500+50000=50500元

    合理費用=住房裝修費用+住房貸款利息+手續費+公證費等=80000+48960+200+600=129760元 

    應繳納的個人所得稅=(1000000-804405-50500-129760)×20%=3067元