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新一輪房地產去庫存措施襲來 農民成為“去庫存

時間:2016-02-27 15:58來源:未知 作者:hj點擊:

多項措施出台鼓勵農民購房 而一線城市樓市呈現極速回暖的態勢

 

猴年伊始,各省級的新一輪救市政策便陸續出爐。記者發現,在福建、江西等省出台的房地產救市政策中,鼓勵農民購房已經成了標配,而農業銀行甚至推出“農民安家貸”,該產品是國內首個專門針對農民群體的個人住房貸款產品。

 

不過,由於年後一線城市樓市回暖過快,在全國樓市政策放寬的時候,一線城市卻在醞釀政策收緊。

 

日前,福建省政府下發了《關於化解房地產庫存的若幹意見》(下稱《意見》)。

 

福建省政府下發的《意見》表示,二套房貸款首付最低三成;收購或租賃商品房,作公租房;將庫存商品房, 轉為養老等用房,同時,部分商業辦公用地,可轉商住用地:優化開發用地供應。

 

各地密集發布去庫存政策

 

2月14日,江西省人民政府官網也掛出了消息稱,江西省人民政府下發《關於做好化解房地產庫存工作的通知》(下稱《通知》),以強有力的20條舉措促進房地產市場持續穩定發展。

 

農曆新年後,一線城市樓市呈現極速回暖的態勢。

 

昨日,上海一個均價8萬元/平方米的樓盤開售,光是兩房單位便需要近千萬元才能入手,但是火爆程度超乎預計,300多套樓盤一日售罄,開發商入賬30餘億元。

 

二手房方麵,上海的二手房提價幅度也很驚人。有數據顯示,比節前提價50萬到100萬元的不在少數,

 

而此前,深圳樓市已幾近瘋狂,連續瘋漲達到16個月。

 

因此,在全國各地樓市政策放鬆的時候,一線城市的政策卻在收緊。

 

市場消息稱目前深圳市正在研究房地產調控政策,正在討論的調控措施包括將購房者的社保繳納要求由1年改為3年、營業稅免征由2年改為5年等。春節假期後的一周內,深圳二手房中介正在參照新的社保要求重新核實購房者資格。

 

此前,銀行已經出招限製深圳中介炒房。

 

中原地產首席分析師張大偉分析認為,各地在密集發布去庫存政策,預計兩會前後各省都將針對房地產庫存出台不同力度的政策,整體看,房地產市場有望在一季度迎接一輪密集的政策寬鬆。

 

“福建新政策力度較大,特別是針對商辦用地可以改住宅,政策力度超前。有利於化解目前部分城市的商業地產過剩現象”。

 

農民成為“去庫存”重點

 

《意見》特地提及支持農民進城購房,表示各級政府要製定鼓勵農民進城購房的政策措施,落實戶籍改革方案和居住證製度,進一步簡化農業轉移人口購房落戶手續。

 

同樣的政策出現在江西。《通知》中就有鼓勵農民進城買房一項。

 

而上周五,中國農業銀行還發布新聞稱,近日農業銀行推出“農民安家貸”產品,該產品是國內首個專門針對農民群體的個人住房貸款產品,致力於滿足廣大農民進城購買商品住房的需求;降低貸款成本,對首付款比例達到30%及以上的貸款,實行優惠利率,並鼓勵分行因地製宜,提供利率優惠,解決農民融資貴問題等。

 

“顯而易見,農民工市民化和農民進城購房,已經被列為去庫存的重要路徑了,尤其是三、四線城市的庫存。於是,近兩三個月很多省級與市級政府,響應中央號召,紛紛出台相關政策,比如對農民購房進行補貼。”上海易居房地產楊紅旭分析稱,農業銀行此次針對農民群體推出貸款產品,降低貸款門檻是支持,但更重要的支持是利率優惠,未來還要觀察,給農民的貸款利率能有多大折扣。

 

三、四線城市效果較好

 

“從近期各地出台的地方細則和一些金融措施看,對於農民工購房將會提供一係列新的刺激政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,對於農民工來說,能夠憑借此類新的購房政策,積極進入城市進行購房。此類政策對於三、四線城市可能會有一個較好的效果,這可能會使得三、四線城市的去庫存效果得到較好的體現。

 

業內: 三、四線有望止跌二線將成為市場熱點

 

中原地產張大偉表示,分城市來看,一線城市最被標杆房企看好。“特別是2015年的持續降息後,一、二線城市,樓市資金麵將明顯好轉。房價從統計局數據看已經全麵上漲。三、四線城市因為庫存絕對值過高,這種情況下,2016年市場分化的趨勢將依然延續”。

 

因此,張大偉判斷,2016年的上半年房地產救市政策依然會持續出現,樓市政策繼續寬鬆。但分化的市場格局下,房地產依然麵臨巨大的風險,特別是一線城市的地王對房價上漲的要求非常高,而未來的2016年房地產市場二線城市將成為市場熱點。

 

嚴躍進認為,三、四線城市的購房政策相對寬鬆,這對於房價的走勢來說也會有影響:“總體上,三、四線城市房價將基本上終結此前下跌的態勢,即呈現止跌的現象。對於部分學區資源較好的住房,可能會率先漲價。而部分相對郊區的樓盤,基本上呈現價格穩定的態勢。但無論如何,三、四線城市房價下跌的曆史基本上已經過去,不應該再過於幻想此類城市房價的下跌。”

 

不過,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭坦言,對於農民而言,如果真的有自住需求、想要去城裏生活、有一定的購房能力,利用貸款購房,則利國利己。但如果不想自住,而隻是覺得有政策性貸款,不貸款白不貸,想跟風占國家便宜,則貸款購房並非上策,“中小城鎮的房產增值性差,萬一未來收入低於預期,還不上貸款也很麻煩”。

(作者:潘彧)