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購房指南

買期房請盯緊“公攤”

時間:2011-12-04 18:03來源:未知 作者:scmyjyhj點擊:

趙先生看好了一套期房,在看房時,售樓人員講公攤率在20%左右,即套內建築麵積能夠達到總建築麵積的80%,但當趙先生簽訂《商品房買賣合同》,要求將此寫入補充協議時,被告知公攤率在30%左右。趙先生不禁犯了嘀咕,同一套房子,還沒實測呢,怎麽前後就相差這麽多?雖說這公攤麵積是計算出來的,可也不能隨便瞎算吧? 
    
    ----買期房請盯緊“公攤” 
    
    律師分析: 
    
    根據《北京市商品房銷售麵積計算及公用建築麵積分攤暫行規定》(京房地權字〖2000〗369號):可分攤的公用建築麵積主要包括以下兩大部分: 
    
    1、大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控製室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變(配)電室、煤氣調壓室、衛星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛室、物業管理用房等以及基本功能上為該建築服務的專用設備用房。 
    
    2、套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)牆體麵積水平投影麵積的一半。 
    
    不應計入公用建築空間的主要有: 
    
    1.倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。 
    
    2.售房單位自營、自用的房屋。 
    
    3.為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。 
    
    此外,其他購房人受益的其他非經營性用房,需要進行分攤的,應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建築麵積。 
    
    369號文對於預售商品房的分攤麵積,做了如下規定,“售房單位在預售商品房前,應向商品房預售管理部門提交預售商品房的麵積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋麵積的,應重新提交麵積測量報告”。“售房單位在銷(預)售商品房時,在銷(預)售合同(含補充協議)中應明確商品房銷售麵積、分攤的公用建築麵積及公用建築部位”。“建設項目部分竣工,售房單位申請對已竣工商品房銷售麵積進行計算,因分攤的部分公用建築或參加分攤的其他商品房尚未竣工,需要以規劃批準的建築麵積為依據的,要經國土房管部門同意,並需書麵承諾:先按預售合同的約定,用先行計算的商品房銷售麵積與購房者結算房價。在建設項目全部竣工後,與測繪部門最終實測的結果相比,麵積增加的,應維持已結算的房價不變;麵積減少的,售房單位應按實際售價退款”。 
    
    根據這一規定,自去年10月份以後開盤銷售的新樓盤,麵積要測量兩次:一次在預售前,一次在竣工後。 
    
    律師提示: 
    
    由於目前大量開盤的商品房都是期房,建議買房人在購房時注意以下幾點: 
    
    把相關內容寫進合同,並在合同中加一條:當麵積結算發生誤差時,分攤麵積和套內建築麵積的比率也應當相應調整。比如買房人買了一套100平方米的商品房,如果實測總建築麵積增加了3平方米,那麽套內建築麵積也應按比例相應增加,否則買房人補交了3平方米的錢,很可能得到的是3平方米的分攤麵積。 
    
    入住時向開發商索要測繪部門的實測報告,因為買房人隨後要交納的公共部分維修基金和房產契稅,都和房屋麵積有直接關係。 
    
    房改房的麵積結算與此不同。根據規定,單位按房改政策及價格出售的公有住房,不適用369號文的規定。